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Guide · Erreur de métrage
Erreur de surface : quels recours ?
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance : passé ce délai, le recours est perdu.
Le seuil : plus d'un vingtième en moins
Le recours ne s'ouvre que si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit plus de 5 %, à celle annoncée. En dessous de cet écart, la loi considère la différence comme tolérable et aucune action n'est possible.
Sur un lot annoncé à 60 m², le seuil est donc franchi en dessous de 57 m². À 58 m², l'écart existe mais reste dans la tolérance.
En vente : un an, à peine de déchéance
C'est le point le plus important de cette page, et le plus mal connu. Quand la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Mais l'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. La formule est sévère : passé ce délai, le droit est éteint, quelle que soit l'ampleur de l'erreur et quelle que soit la date à laquelle l'acquéreur s'en est aperçu.
Pour un acquéreur qui a un doute, faire mesurer dans les premiers mois n'est donc pas une précaution excessive.
| Vente (loi Carrez) | Location (surface habitable) | |
|---|---|---|
| Seuil | Plus d'un vingtième en moins | Plus d'un vingtième en moins |
| Effet | Diminution du prix proportionnelle | Diminution du loyer proportionnelle |
| Délai pour agir | 1 an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance | Juge saisi dans les 4 mois de la demande, après 2 mois sans réponse |
| Date d'effet | Diminution du prix payé | Signature du bail, ou date de la demande si elle intervient plus de 6 mois après la prise d'effet |
Sources : article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
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En location : deux mois, puis quatre mois
La procédure est différente et se déroule en deux temps. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée au contrat, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
À défaut d'accord entre les parties, ou si le bailleur ne répond pas dans les deux mois de la demande, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant cette même demande.
La date d'effet suit une règle propre : la diminution acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Mais si la demande intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail, elle ne joue qu'à compter de la demande.
Ce que l'erreur ne permet pas
Deux limites, souvent espérées à tort :
- Ce n'est pas une annulation. Les textes prévoient une diminution du prix ou du loyer, proportionnelle à l'écart, pas la remise en cause du contrat.
- Ce n'est pas la garantie des vices cachés. Le mesurage ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique : son régime est autonome, avec ses propres délais.
Une surface supérieure à celle annoncée, enfin, n'ouvre aucun recours au vendeur : le mécanisme ne joue que dans un sens.
Questions fréquentes
J'ai découvert l'erreur quinze mois après l'achat : puis-je agir ?
L'action en diminution du prix doit être intentée dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance. Au-delà, ce recours n'est plus ouvert, quelle que soit la date de la découverte.
La diminution porte-t-elle sur la totalité de l'écart ?
Elle est proportionnelle à la moindre mesure. La loi ne prévoit pas de franchise déduite : c'est le dépassement du seuil qui ouvre le droit, et la diminution suit l'écart réel.
Puis-je me retourner contre le professionnel qui a mesuré ?
Le mécanisme décrit par les textes cités fait supporter la diminution au vendeur. Les rapports entre le vendeur et le prestataire qui a réalisé le mesurage relèvent de leur contrat, que ces sources ne traitent pas.
Et si la surface est plus grande qu'annoncé ?
Aucun recours n'est prévu dans ce sens. Le mécanisme protège l'acquéreur et le locataire contre une surface inférieure, pas le vendeur contre une surface supérieure.
Le locataire peut-il obtenir un rappel sur les loyers déjà payés ?
La diminution prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande intervient plus de six mois après sa prise d'effet, auquel cas elle ne joue qu'à compter de la demande.
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