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Guide · Les différences
Quelle différence entre loi Carrez et surface habitable ?
La loi Carrez donne la superficie privative d'un lot de copropriété mis en vente ; elle relève de la loi du 10 juillet 1965. La surface habitable figure dans le bail d'un logement loué ; elle relève de la loi du 6 juillet 1989. Ce sont deux obligations distinctes, avec des recours et des délais différents.
Deux textes, deux projets
Tout part de là, et le reste en découle. La loi Carrez a été conçue pour protéger l'acquéreur d'un lot de copropriété : elle vit dans la loi sur la copropriété. La surface habitable a été conçue pour informer le locataire : elle vit dans la loi sur les rapports locatifs.
Conséquence immédiate : la loi Carrez ne s'applique pas à une maison individuelle hors copropriété, et la surface habitable n'a rien à faire dans un acte de vente.
Pourquoi les chiffres diffèrent
Les deux mesurages ne retiennent pas les mêmes espaces, ce qui explique qu'un même appartement affiche deux surfaces différentes selon le document. Ce n'est pas une erreur : c'est la conséquence de deux définitions distinctes portées par deux textes distincts.
Nous ne détaillons pas ici la liste des espaces retenus ou exclus par chaque définition : les sources officielles utilisées pour cette page ne la donnent pas, et nous n'affirmons rien que nous n'ayons vérifié. Le professionnel qui réalise le mesurage indique la définition qu'il applique.
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Deux recours, deux horloges
C'est la différence la plus lourde de conséquences, parce qu'elle joue sur des délais très courts.
Vente, loi Carrez. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.
Location, surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée au bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. À défaut d'accord, ou sans réponse du bailleur dans les deux mois, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant la demande.
Un point commun : ce n'est pas un diagnostic
Ni l'un ni l'autre ne figurent dans la liste des documents du dossier de diagnostic technique de l'article L271-4. Ils sont remis en même temps, mais ils ne suivent ni les mêmes durées de validité, ni le même régime de sanction.
C'est pourquoi une erreur de métrage ne se règle pas par la garantie des vices cachés mais par les actions propres décrites ci-dessus.
Questions fréquentes
Quel chiffre dois-je annoncer dans mon annonce de vente ?
Pour un lot de copropriété, c'est la superficie privative au sens de la loi Carrez qui figure dans l'acte, et c'est elle qui expose le vendeur à une diminution du prix en cas d'écart supérieur à un vingtième.
Je loue un appartement en copropriété : dois-je fournir les deux ?
Le bail doit mentionner la surface habitable. La superficie Carrez concerne la vente du lot ; rien ne l'impose dans un contrat de location.
Le mesurage a-t-il une durée de validité ?
Les textes cités ici ne lui en fixent aucune. En pratique, il reste pertinent tant que le lot n'a pas été modifié, ce qui explique qu'il ne figure pas dans le tableau des durées du dossier technique.
Qui paie le mesurage ?
Le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location, comme les autres documents remis au moment de la transaction.
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