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Diagnostic manquant ou erroné : quels sont les risques ?
Un diagnostic manquant ou périmé ne bloque pas la vente, mais il retire une protection au vendeur : pour le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité et l'assainissement, il ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés. Un diagnostic erroné, lui, engage la responsabilité du diagnostiqueur, que l'acquéreur peut assigner.
Trois régimes selon le document qui manque
Le II de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation ne prévoit pas une sanction unique. Il distingue trois situations, et l'écart entre elles est considérable : d'un côté la perte d'une protection, de l'autre la possibilité pour l'acquéreur de faire défaire la vente.
| Document absent ou périmé à la signature | Conséquence |
|---|---|
| Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif (1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8°) | Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. |
| État des risques, arrêtés de police en matière de sécurité et de salubrité (5° et 12°) | L'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. |
| DPE (6°) | Le DPE est opposable, mais l'acquéreur ne peut pas se prévaloir des recommandations de travaux qui l'accompagnent, lesquelles n'ont qu'une valeur indicative. |
| Installation d'assainissement non collectif non conforme | L'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. |
Les numéros renvoient à la liste du I de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, détaillée dans le dossier de diagnostic technique.
Le DPE engage le vendeur, ses recommandations non
Le DPE est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021 : il est passé du statut de document d'information à celui d'engagement. Un acquéreur ou un locataire peut s'en prévaloir.
Une réserve est écrite dans la loi : l'acquéreur ne peut pas se prévaloir des recommandations de travaux qui accompagnent le DPE, ni de celles qui accompagnent le document relatif à la zone de bruit des aérodromes. Ces recommandations n'ont qu'une valeur indicative. C'est l'étiquette et les données de consommation qui engagent, pas la liste de travaux suggérés.
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Un diagnostic faux engage le diagnostiqueur
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur provient d'informations fausses communiquées volontairement par le vendeur sur le bien ou ses équipements. L'acquéreur peut saisir le tribunal du lieu où se trouve le bien pour demander des dommages et intérêts, ou l'annulation de la vente.
C'est la raison d'être de deux obligations qui pèsent sur le professionnel : une certification en cours de validité, et une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité. Les deux se vérifient avant la visite, voir comment choisir son diagnostiqueur.
La même logique vaut pour les autres diagnostics : un état de l'installation d'électricité qui passe à côté d'un défaut, un repérage amiante incomplet, ouvrent un recours contre celui qui l'a établi.
Une erreur de surface suit ses propres règles
Le mesurage ne relève pas du régime du dossier de diagnostic technique, et ses recours sont enfermés dans des délais courts.
En vente, lot de copropriété. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance : passé ce délai, le recours est perdu.
En location. Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée au bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. À défaut d'accord, ou sans réponse du bailleur dans les deux mois, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant la demande.
Faire appel à un non-certifié est une infraction
Au-delà des recours civils, une amende sanctionne le choix du professionnel. Le propriétaire qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié encourt 1 500 euros d'amende, portés à 3 000 euros en cas de récidive. Le diagnostiqueur qui exerce sans certification encourt les mêmes montants.
Le notaire n'est pas hors du champ : sa responsabilité peut être engagée s'il valide une vente dépourvue des diagnostics requis, ou établie sur des informations frauduleuses.
Côté location, la sanction est directe
En l'absence du dossier de diagnostic technique annexé au bail, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Comme en vente, il ne peut pas se prévaloir des recommandations accompagnant les diagnostics, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Questions fréquentes
Un diagnostic manquant annule-t-il la vente ?
Pas par lui-même. Seule l'absence de l'état des risques ou des arrêtés de police ouvre à l'acquéreur la possibilité de demander au juge la résolution du contrat. Pour les autres documents, la sanction est la perte, par le vendeur, de l'exonération de la garantie des vices cachés.
Combien de temps l'acquéreur peut-il agir ?
Les délais dépendent du fondement invoqué. Un seul est fixé par les textes cités ici : l'action en diminution du prix pour une erreur de superficie loi Carrez doit être intentée dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance.
Le vendeur est-il responsable d'une erreur commise par le diagnostiqueur ?
C'est le diagnostiqueur qui engage sa responsabilité, sauf si l'erreur provient d'informations fausses que le vendeur lui a volontairement communiquées sur le bien ou ses équipements. Son assurance de responsabilité civile professionnelle a précisément cet objet.
Un DPE périmé vaut-il un DPE absent ?
Oui, la loi raisonne en document « en cours de validité » au jour de la signature. Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable, quelle que soit sa date, comme le rappelle le tableau des durées de validité.
Qui paie les travaux si l'assainissement n'est pas conforme ?
En cas de non-conformité constatée à la signature de l'acte, c'est l'acquéreur qui fait procéder aux travaux de mise en conformité, dans un délai d'un an après l'acte de vente.
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